L'activité de marchand de biens consiste à acheter et à revendre des biens immobiliers en vue de réaliser un profit. Cette activité est considérée comme commerciale et est soumise à un régime fiscal spécifique. Contrairement à un investissement immobilier personnel, où l'objectif principal est de constituer un patrimoine, le marchand de biens exerce une activité professionnelle visant à générer des revenus réguliers. Il est donc soumis à des obligations fiscales particulières, notamment concernant l'imposition des plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers.
Régime fiscal des plus-values immobilières : règles générales
La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition d'un bien immobilier. Le prix d'acquisition correspond au prix d'achat initial auquel s'ajoutent les frais annexes comme les frais de notaire.
Imposition des plus-values immobilières
L'imposition des plus-values immobilières dépend de la durée de détention du bien immobilier. On distingue deux catégories de plus-values :
- Plus-values "normales" : réalisées lors de la vente d'un bien immobilier détenu pendant plus de deux ans. Elles sont soumises à un taux progressif d'impôt sur le revenu en fonction du revenu imposable du contribuable. Par exemple, pour un revenu imposable de 30 000 €, le taux d'imposition applicable est de 14%.
- Plus-values "exceptionnelles" : réalisées lors de la vente d'un bien immobilier détenu pendant moins de deux ans. Elles sont soumises à un taux d'imposition plus élevé que les plus-values "normales". En 2023, le taux d'imposition est de 30% pour les plus-values exceptionnelles, auquel s'ajoute la CSG et la CRDS.
Abattements applicables
L'impôt sur les plus-values immobilières peut être réduit grâce à des abattements.
- Abattement pour durée de détention : 10% par an à partir de la 6e année de détention du bien immobilier, dans la limite de 50%. Ainsi, un bien immobilier détenu pendant 10 ans bénéficiera d'un abattement de 40%.
- Abattement pour travaux : 15% des dépenses engagées pour des travaux d'amélioration, de transformation ou d'aménagement du bien immobilier, dans la limite de 100 000 €. Ce dispositif est avantageux pour les marchands de biens qui investissent dans la rénovation de leurs biens immobiliers.
Règles spécifiques d'imposition pour les marchands de biens
Les marchands de biens sont soumis à un régime fiscal spécifique, qui diffère de celui des investisseurs immobiliers personnels.
Statut fiscal
Le statut fiscal des marchands de biens dépend du volume de leurs opérations et de leur activité professionnelle. Ils peuvent choisir entre deux régimes fiscaux :
- Régime simplifié (BIC) : il est applicable aux petites opérations immobilières et aux marchands de biens qui exercent une activité non professionnelle. Dans ce cas, le bénéfice imposable est calculé à partir du chiffre d'affaires diminué des charges professionnelles.
- Régime réel (BIC) : il est applicable aux opérations immobilières plus importantes et aux marchands de biens qui exercent une activité professionnelle à temps plein. Ce régime permet une déduction plus précise des charges professionnelles, notamment les frais de notaire, d'agence, de travaux et d'amortissement.
Calcul du bénéfice imposable
Le bénéfice imposable est déterminé après déduction des frais professionnels liés à l'activité de marchand de biens. Le marchand de biens peut notamment déduire :
- Frais de notaire, d'agence, de travaux, etc. : ces frais sont directement liés à l'acquisition, la vente ou la rénovation des biens immobiliers.
- Amortissements des biens professionnels : ce sont des déductions annuelles calculées sur la valeur des biens immobiliers professionnels, comme les bâtiments ou les terrains, afin de tenir compte de leur usure.
- Pertes sur d'autres opérations immobilières : si le marchand de biens a réalisé des pertes sur d'autres opérations immobilières, il peut les déduire de son bénéfice imposable.
Taux d'imposition
Le bénéfice imposable des marchands de biens est soumis à l'impôt sur le revenu au taux progressif applicable au revenu imposable du contribuable. Le taux d'imposition peut varier de 0% à 45% en fonction du revenu imposable.
En plus de l'impôt sur le revenu, le bénéfice imposable est également soumis à la CSG et à la CRDS, qui représentent un taux de 17,2%.
Le marchand de biens peut également déduire la taxe foncière sur le bien vendu de son bénéfice imposable. De plus, il peut déduire les frais engagés pour la recherche d'un acquéreur, tels que les frais d'annonces publicitaires ou les frais de courtage.
Exemples concrets d'imposition des plus-values pour les marchands de biens
Exemple 1 : marchand de biens en régime simplifié
Prenons l'exemple d'un marchand de biens nommé **Monsieur Dupont**, qui exerce une activité non professionnelle et opte pour le régime simplifié. Il achète un appartement à **Lyon** pour 100 000 € et le revend 150 000 € un an plus tard. Les frais d'acquisition et de vente s'élèvent à 10 000 €.
- Bénéfice imposable : 150 000 € (prix de vente) - 100 000 € (prix d'acquisition) - 10 000 € (frais) = 40 000 €
- Impôt sur le revenu : 20 000 € (calculé en fonction du taux progressif applicable au revenu imposable de Monsieur Dupont).
Exemple 2 : marchand de biens en régime réel
**Madame Martin**, quant à elle, exerce une activité professionnelle de marchand de biens à **Paris** et opte pour le régime réel. Elle achète un immeuble pour 500 000 € et le revend 700 000 € trois ans plus tard. Les frais professionnels s'élèvent à 50 000 € et les amortissements à 30 000 €.
- Bénéfice imposable : 700 000 € (prix de vente) - 500 000 € (prix d'acquisition) - 50 000 € (frais) - 30 000 € (amortissements) = 120 000 €
- Impôt sur le revenu : 60 000 € (calculé en fonction du taux progressif applicable au revenu imposable de Madame Martin).
Obligations spécifiques pour les marchands de biens
Déclaration des revenus
Les marchands de biens doivent déclarer leurs revenus BIC sur une déclaration de revenus complémentaires (CERFA n° 2031). Cette déclaration doit détailler les opérations effectuées et les frais engagés.
TVA
Les marchands de biens sont soumis au régime de la TVA si leur chiffre d'affaires dépasse un certain seuil. En 2023, ce seuil est de 70 000 € pour les activités de vente de biens immobiliers. Ils doivent alors facturer la TVA à leurs clients et la reverser à l'administration fiscale.
Gestion des risques
Les marchands de biens doivent respecter des obligations de vigilance et de transparence vis-à-vis de leurs clients. En cas de fraude ou de manquement aux obligations fiscales, ils s'exposent à un risque de redressement fiscal.
Conseils pratiques pour les marchands de biens
Pour optimiser sa fiscalité et gérer efficacement son activité, le marchand de biens peut suivre ces conseils pratiques :
- Se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé en fiscalité immobilière : il est important de bien comprendre les règles fiscales applicables à l'activité de marchand de biens. Un expert-comptable peut vous aider à optimiser vos déclarations fiscales et à minimiser votre imposition.
- Bien gérer les frais professionnels : conservez tous les justificatifs des dépenses engagées et déduisez les frais déductibles.
- Se renseigner sur les dispositifs d'aide fiscale et les avantages fiscaux disponibles pour les investissements immobiliers : il existe de nombreux dispositifs d'aide fiscale, tels que le Prêt à taux zéro (PTZ), la Loi Pinel ou la réduction d'impôt pour les investissements locatifs, qui peuvent vous permettre de réduire votre imposition et d'accroître votre rentabilité.
En conclusion, l'imposition des plus-values immobilières pour les marchands de biens est un domaine complexe qui nécessite une attention particulière. Une bonne compréhension des règles fiscales applicables et une gestion rigoureuse de votre activité vous permettront d'optimiser votre fiscalité et de réussir vos projets immobiliers.
